Mengenal Status dan Hak Kepemilikan Apartemen di Indonesia: Panduan Lengkap 2025

Banyak masyarakat perkotaan kini memilih apartemen sebagai hunian ideal karena efisiensi ruang dan lokasinya yang strategis. Namun, masih banyak yang belum memahami bahwa istilah “apartemen” sebenarnya tidak memiliki dasar hukum resmi dalam peraturan perundang-undangan Indonesia.

Dalam konteks hukum, istilah yang benar adalah rumah susun, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Meski begitu, dalam praktik sehari-hari, pengembang menggunakan istilah apartemen untuk memberikan kesan eksklusif, modern, dan lebih bernilai jual tinggi.

Pada dasarnya, baik rumah susun maupun apartemen memiliki landasan hukum yang sama, hanya berbeda secara terminologis dan segmentasi pasar. Rumah susun umumnya ditujukan untuk masyarakat menengah ke bawah melalui program pemerintah (seperti rusunami), sementara apartemen lebih menyasar kelas menengah ke atas dengan fasilitas yang lebih lengkap.

Apa Itu Apartemen Menurut Hukum?

Pada hakikatnya, istilah apartemen merupakan kata serapan dari bahasa asing yang tidak memiliki kedudukan hukum secara spesifik, tetapi menjadi istilah yang populer di kalangan masyarakat umum. Istilah apartemen digunakan oleh pengembang properti untuk memberikan kesan eksklusif dan menaikkan nilai jual, terutama bagi segmen konsumen kelas menengah ke atas. 

Dalam peraturan perundang-undangan, istilah untuk menyebut apartemen secara resmi adalah rumah susun. Namun, dalam praktiknya, perbedaan antara rumah susun dan apartemen lebih bersifat terminologis dan bersandar pada persepsi pasar. Rumah susun sering dikaitkan dengan program perumahan bersubsidi yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, sedangkan apartemen cenderung diasosiasikan dengan hunian vertikal kelas menengah hingga mewah yang dikelola oleh pengembang swasta. Meskipun demikian, baik rumah susun maupun apartemen tunduk pada ketentuan hukum yang sama.

Menurut Pasal 1 angka 1 UU No. 20 Tahun 2011, rumah susun adalah:

“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”

Artinya, ketika Anda memiliki satu unit apartemen, Anda tidak hanya memiliki ruang di dalamnya, tetapi juga hak bersama atas fasilitas umum, seperti taman, koridor, lift, hingga lahan parkir dan tanah di bawah bangunan tersebut.

Baca Juga : Panduan Pajak Jual Beli Apartemen 2025: PPh, BPHTB, PPN & Tips Hemat Biaya

Jangka Waktu Kepemilikan Apartemen

Kepemilikan apartemen di Indonesia memiliki karakteristik yang berbeda dibandingkan dengan kepemilikan rumah tapak. Hal ini disebabkan oleh status tanah tempat apartemen dibangun, yang umumnya merupakan tanah bersama dengan sistem kepemilikan bertingkat. Dalam konteks hukum pertanahan nasional, apartemen termasuk ke dalam kategori rumah susun, di mana setiap penghuni memiliki hak milik atas satuan rumah susun (sarusun) serta hak bersama atas bagian, benda, dan tanah tempat bangunan tersebut berdiri. Pemahaman mengenai jenis hak kepemilikan apartemen menjadi penting karena menentukan seberapa lama seseorang dapat menempati atau menguasai unit tersebut secara legal.

Selain itu, jangka waktu kepemilikan apartemen juga bergantung pada status tanah yang digunakan oleh pengembang, apakah tanah tersebut berstatus Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pengelolaan (HPL). Masing-masing memiliki implikasi hukum dan batas waktu yang berbeda, baik untuk pemilik individu maupun badan hukum. Oleh karena itu, memahami perbedaan antara hak kepemilikan dan jangka waktu menjadi langkah penting sebelum membeli atau berinvestasi dalam apartemen, agar tidak menimbulkan kesalahpahaman di kemudian hari.

Berdasarkan Pasal 17 UU Rumah Susun, apartemen dapat dibangun di atas tanah dengan status:

• Hak Milik (HM)

Kepemilikan paling kuat dan tidak memiliki batas waktu. Jika apartemen berdiri di atas tanah hak milik, maka SHM Sarusun memiliki kekuatan hukum yang hampir permanen.

• Hak Guna Bangunan (HGB)

Umumnya digunakan oleh pengembang swasta. Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, HGB berlaku selama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui hingga 30 tahun lagi. Artinya, kepemilikan unit apartemen dengan dasar HGB tidak bersifat permanen, karena haknya berakhir bersama berakhirnya HGB atas tanah tersebut.

• Hak Pakai (HP)

Biasanya digunakan untuk apartemen di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan (HPL). Hak pakai dapat berlaku selama 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui hingga 30 tahun lagi, atau selama tanah tersebut digunakan dan dimanfaatkan sesuai fungsinya.

Baca Juga : 10 Cara Menyewakan Apartemen Paling Efektif dan Cepat Laku

Aspek Legalitas dan Risiko Kepemilikan

Kepemilikan apartemen erat kaitannya dengan legalitas tanah tempat bangunan didirikan. Berdasarkan Pasal 22 dan 28 UU No. 20 Tahun 2011, pengembang wajib menyelesaikan status hukum tanah terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun.

Namun, dalam praktiknya, masih ada kasus apartemen yang dibangun di atas tanah berstatus sengketa. Jika kemudian tanah tersebut dinyatakan bukan milik pengembang, maka semua bangunan di atasnya, termasuk unit apartemen yang sudah dijual, bisa terdampak, bahkan berisiko kehilangan hak kepemilikan.

Oleh karena itu, penting bagi calon pembeli untuk selalu melakukan due diligence hukum, memeriksa sertifikat induk tanah (HGB, HM, atau HP), serta memastikan izin mendirikan bangunan (IMB atau PBG) sesuai ketentuan.

SHM Sarusun

Setiap pemilik apartemen memiliki bukti hukum yang disebut Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Sertifikat ini menjadi bukti kepemilikan atas unit apartemen yang berdiri di atas tanah dengan status tertentu, bisa berupa hak milik, hak guna bangunan (HGB), atau hak pakai.

Perbandingan Sederhana Status Kepemilikan

Status Apartemen di Atas Tanah yang Bersengketa

Pembangunan apartemen tentu harus memenuhi berbagai persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Salah satunya harus telah menyelesaikan kejelasan status hak atas tanah tempat apartemen tersebut didirikan. Hal ini diatur di dalam Pasal 22 ayat (3) UU 20/2011 yang berbunyi:

Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Selain itu, Pasal 28 UU 20/2011 juga mengatur bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi status hak atas tanah dan persetujuan bangunan gedung. Namun, dalam praktiknya, tidak jarang muncul persoalan ketika apartemen dibangun di atas tanah yang kemudian diketahui atau dinyatakan sebagai objek sengketa hukum. Dalam kondisi demikian, kepemilikan apartemen tidak otomatis menjadi tidak sah karena sengketa tanah. Melainkan, status kepemilikan atas satuan apartemen menjadi berisiko. 

Hal tersebut terjadi karena meskipun pembeli telah memiliki SHM sarusun, keberlakuannya sangat tergantung pada keabsahan hak atas tanah utama yang digunakan untuk membangun apartemen tersebut. Apabila kemudian putusan pengadilan menyatakan bahwa tanah tersebut bukan milik pengembang, sejatinya seluruh bangunan yang berdiri di atasnya, termasuk satuan apartemen yang telah dijual ke pembeli (konsumen), tentu akan juga terkena dampak, hingga kehilangan hak milik atas satuan rumah susun/apartemen tersebut.

Baca Juga : Bukan Cuma IPL, Ini 15 Istilah Apartemen yang Perlu Anda Ketahui!

Tips Sebelum Membeli Apartemen dari Sisi Legal

Membeli apartemen memerlukan ketelitian ganda, terutama dalam memeriksa legalitas, sebab unit yang indah tidak ada artinya tanpa dokumen kepemilikan yang kuat. Memahami seluk-beluk hukum sebelum Anda menandatangani akta jual beli adalah benteng pertama dan utama Anda untuk menghindari risiko sengketa, tuntutan, atau kerugian finansial di masa depan.

Berikut tips untuk kamu agar tidak kecele pada saat membeli apartemen.

1. Periksa status tanah dan sertifikat induk (HM, HGB, atau HP).
2. Pastikan apartemen memiliki izin lengkap seperti PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).
3. Cek reputasi pengembang dan apakah proyeknya sudah terdaftar di Kementerian PUPR.
4. Hindari pembelian unit sebelum legalitas tanah dan bangunan jelas.
5. Gunakan notaris berpengalaman untuk memastikan semua dokumen sesuai hukum.

Hak kepemilikan apartemen di Indonesia bersifat kompleks namun jelas secara hukum. Pemilik unit apartemen harus memahami bahwa SHM Sarusun bukan berarti memiliki tanahnya secara mutlak, melainkan kepemilikan atas satuan di atas tanah dengan hak tertentu. Semakin kuat status tanah (seperti Hak Milik), semakin kuat pula posisi hukum pemilik unit.

Ingin Menyewakan Apartemenmu?

Jika kamu sudah memiliki unit apartemen dan ingin menjadikannya sumber penghasilan pasif, sewakan saja! Kamu bisa memanfaatkan Jendela.com sebagai platform sewa apartemen yang mudah, aman, dan terpercaya.

Melalui sistem digital yang transparan, kamu bisa menjangkau penyewa potensial, mengelola kontrak sewa, dan mendapatkan pendapatan tanpa repot. Temukan solusi terbaik untuk apartemenmu bersama Jendela.com!