15 Tips Beli Apartemen Second Agar Tidak Boncos!

Ingin beli apartemen second? Hati-hati, jangan asal tergiur harga murah! Membeli apartemen bekas memang bisa jadi pilihan cerdas bagi kamu yang ingin memiliki hunian di lokasi strategis dengan harga lebih terjangkau dibanding unit baru. Namun, tanpa persiapan dan pengetahuan yang cukup, transaksi apartemen second justru bisa berujung boncos alias rugi besar. Banyak hal yang perlu diperhatikan, mulai dari kondisi fisik unit, legalitas dokumen, hingga reputasi pengelolaan gedungnya.

Pasar apartemen second di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, atau Tangerang kini semakin ramai, terutama karena tren investasi properti yang terus meningkat. Tak sedikit orang membeli apartemen bekas sebagai aset investasi pasif dengan cara disewakan atau dijual kembali. Namun, di sisi lain, pembeli pemula seringkali terjebak pada tampilan unit yang tampak menarik, tanpa menyadari potensi biaya tersembunyi seperti perawatan besar, tunggakan IPL, atau bahkan masalah hukum yang belum terselesaikan.

Oleh karena itu, penting untuk mengetahui langkah-langkah strategis sebelum membeli apartemen second agar tidak salah langkah. Mulai dari riset harga pasar, memeriksa kondisi bangunan, memastikan sertifikat dan dokumen lengkap, hingga memahami biaya tambahan seperti pajak, notaris, dan administrasi pengelola. Dengan strategi yang tepat, kamu bisa mendapatkan apartemen bekas yang berkualitas, legal, dan tetap memiliki nilai investasi tinggi di masa depan.

Dalam artikel ini, Jendela.com akan membagikan panduan komprehensif bagi kamu yang ingin membeli hunian impian dengan cerdas, aman, dan menguntungkan. Yuk, simak sampai habis sebelum kamu teken surat perjanjian jual-beli!

Berikut 15 tips penting membeli apartemen second agar tidak boncos!

1. Periksa Legalitas Kepemilikan Unit

Langkah pertama dan paling penting adalah memastikan status hukum kepemilikan unit. Idealnya, apartemen memiliki Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Strata Title) yang sah dan atas nama penjual. Jika sertifikat masih berupa Hak Guna Bangunan (HGB), pastikan masa berlakunya masih panjang agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari. Cek juga apakah unit berdiri di atas tanah milik pengembang atau pihak ketiga, karena ini bisa mempengaruhi kepastian hukum kepemilikan kamu.

Baca pandian berikut untuk mengetahui surat-surat apa saja yang harus kamu ketahui: Jenis Surat Kepemilikan Apartemen

2. Pastikan Tidak Ada Sengketa atau Masalah Hukum

Harga murah bukan berarti bebas masalah. Kamu wajib memastikan unit yang akan dibeli tidak sedang dalam sengketa hukum, terblokir di BPN, atau dijaminkan ke bank. Mintalah surat keterangan bebas sengketa dari notaris atau PPAT, dan lakukan pengecekan sertifikat melalui Kantor Pertanahan. Jangan ragu meminta bukti pelunasan kredit apabila unit sebelumnya dibeli dengan KPR, agar kamu tidak menanggung kewajiban yang belum lunas.

3. Cek Kondisi Fisik Unit Secara Menyeluruh

Kondisi fisik unit menentukan kenyamanan tinggal sekaligus biaya tambahan yang akan kamu keluarkan. Periksa plafon, dinding, lantai, pintu, dan jendela, apakah ada tanda-tanda retak, bocor, atau lembap. Pastikan sistem listrik, pipa air, AC, dan saluran pembuangan masih berfungsi dengan baik. Jika memungkinkan, lakukan inspeksi bersama teknisi profesional untuk memperkirakan biaya renovasi yang mungkin dibutuhkan.

4. Evaluasi Kondisi dan Manajemen Gedung

Kualitas manajemen apartemen adalah cermin dari kenyamanan hunian jangka panjang. Amati kebersihan area publik, kondisi lift, sistem keamanan, serta pencahayaan koridor. Manajemen yang baik biasanya memiliki jadwal perawatan rutin, komunikasi terbuka dengan penghuni, dan respons cepat terhadap keluhan. Sebaliknya, manajemen yang buruk sering menyebabkan fasilitas rusak, tagihan IPL membengkak, dan nilai jual unit turun drastis.

5. Periksa Status dan Besaran IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan)

Setiap apartemen memiliki biaya Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang berbeda, tergantung fasilitas dan kebijakan pengelola. IPL mencakup perawatan fasilitas umum, kebersihan, keamanan, dan operasional gedung. Cek apakah ada tunggakan IPL dari pemilik lama karena hal itu bisa menjadi beban pembeli baru. Ketahui pula apakah ada kenaikan berkala IPL, agar kamu bisa memperkirakan pengeluaran rutin setiap bulan.

Selain IPL terdapat beberapa kewajiban bulanan yang harus diperhatikan, baca artikel berikut untuk mengetahui informasi selengkapnya : 4 Biaya Maintenance Apartemen yang Wajib Dibayar Tiap Bulan

6. Bandingkan Harga Pasar Sekitar

Jangan terburu-buru menyetujui harga yang ditawarkan. Bandingkan dengan harga unit sejenis di kompleks yang sama atau area sekitar menggunakan situs-situs properti yang saat ini telah banyak tersedia. Ini membantu kamu menilai apakah harga tersebut wajar atau justru terlalu tinggi. Selain harga jual, pertimbangkan juga harga sewa rata-rata di kawasan itu, karena bisa menjadi indikator potensi investasi jangka panjang. Dan bagi kamu yang ingin membeli apartemen secara kredit, jangan lupa untuk memastikan syarat pengajuan KPA kamu terpenuhi. 

Baca artikel berikut untuk mengetahui lebih detail mengenai apa itu KPA dan cara pengajuannya: Panduan Lengkap KPA Apartemen untuk Pemilik & Investor.

7. Tanyakan Riwayat Pemakaian Unit

Unit yang sebelumnya digunakan sebagai hunian pribadi biasanya lebih terawat dibanding unit yang disewakan terus-menerus. Mintalah informasi tentang berapa lama unit digunakan, pernah direnovasi atau tidak, dan bagaimana perawatan rutinnya. Unit yang lama kosong juga perlu dicek karena rentan lembap, berjamur, atau mengalami kerusakan minor yang tidak terlihat sekilas.

Termasuk Riwayat Penggunaan Air dan Listrik Unit

8. Pertimbangkan Usia Bangunan

Usia bangunan berpengaruh terhadap daya tahan struktur, fasilitas, dan kenyamanan penghuni. Apartemen yang sudah berusia lebih dari 10 tahun mungkin membutuhkan biaya perawatan lebih tinggi, terutama untuk sistem plumbing, lift, dan cat eksterior. Namun, jika dikelola dengan baik, apartemen lama bisa tetap nyaman dan bahkan memiliki lokasi lebih strategis dibanding proyek baru di pinggiran kota.

9. Cek Kelengkapan Fasilitas Umum

Pastikan semua fasilitas umum yang ditawarkan masih berfungsi dengan baik. Beberapa apartemen second sudah kehilangan sebagian fasilitas karena rusak atau tidak dirawat. Cek kolam renang, gym, area parkir, taman, dan akses keamanan 24 jam. Fasilitas yang baik dan terawat akan meningkatkan nilai properti serta memberikan kenyamanan lebih bagi penghuni.

10. Pastikan Dokumen Lengkap dan Resmi

Minta salinan dokumen penting seperti IMB, bukti lunas PBB, rekening listrik dan air terakhir, surat perjanjian dengan pengelola gedung, serta bukti pembayaran IPL. Kelengkapan dokumen ini akan mempercepat proses balik nama dan menjadi bukti legalitas kepemilikan kamu. Hindari transaksi jika ada dokumen yang tidak bisa diperlihatkan oleh penjual.

11. Pilih Arah Hadap dan Posisi Unit yang Tepat

Arah hadap unit mempengaruhi pencahayaan alami, sirkulasi udara, dan kenyamanan suhu dalam ruangan. Unit menghadap timur biasanya mendapat sinar matahari pagi yang hangat dan tidak terlalu panas di siang hari. Sementara unit dengan balkon luas, view kota, atau posisi pojok cenderung memiliki nilai jual lebih tinggi. Pertimbangkan juga jarak unit ke lift atau area parkir untuk kenyamanan harian.

12. Hitung Biaya Tambahan Transaksi

Selain harga unit, ada biaya lain yang wajib kamu siapkan seperti BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), PPh penjual, biaya notaris, administrasi PPAT, serta biaya balik nama sertifikat. Totalnya bisa mencapai 5–10% dari nilai transaksi. Pastikan kamu memahami siapa yang menanggung biaya apa agar tidak ada salah paham saat proses jual-beli.

13. Pertimbangkan Potensi Sewa dan Nilai Investasi

Jika tujuan kamu adalah investasi, pelajari dulu pasar sewa di kawasan tersebut. Lokasi dekat kampus, perkantoran, pusat perbelanjaan, atau transportasi publik biasanya memiliki permintaan tinggi. Perhitungkan juga cap rate (return investasi tahunan) agar kamu tahu seberapa cepat investasi bisa balik modal. Semakin strategis lokasinya, semakin tinggi pula potensi kenaikan harga di masa depan.

14. Gunakan Jasa Agen Properti Terpercaya

Proses beli apartemen second bisa jadi rumit bagi pembeli baru. Karena itu, gunakan jasa agen profesional seperti Jendela.com yang menyediakan layanan verifikasi legalitas, negosiasi harga, hingga pendampingan notaris. Keuntungan lainnya, semua unit di Jendela.com sudah melalui proses curation sehingga kamu tidak perlu khawatir soal keaslian dokumen atau kondisi unit.

15. Lakukan Transaksi di Hadapan Notaris/PPAT

Terakhir, jangan pernah melakukan transaksi tanpa kehadiran notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Mereka memastikan semua proses jual beli sesuai hukum, mulai dari pengecekan sertifikat hingga pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Dengan begitu, kamu terlindungi secara hukum dan terhindar dari risiko penipuan.

Membeli apartemen second bukan hanya soal mencari harga terbaik, tetapi juga memastikan keamanan, legalitas, dan kenyamanan jangka panjang. Dengan memeriksa kondisi unit, memahami biaya tambahan, dan bekerja sama dengan pihak terpercaya seperti Jendela.com, kamu bisa menghindari kerugian yang tidak perlu. Jadi, sebelum memutuskan untuk membeli, lakukan riset mendalam dan jangan terburu-buru. 

Setelah menemukan dan membeli apartemen second impianmu, langkah selanjutnya adalah memaksimalkan potensi investasinya. Daripada unitmu dibiarkan kosong, kamu bisa menjadikannya sebagai sumber penghasilan pasif yang stabil dengan menyewakannya melalui Jendela.com.

Sebagai platform sewa apartemen terpercaya di Indonesia, Jendela.com memudahkan pemilik properti untuk menjangkau ribuan calon penyewa aktif setiap harinya. Seluruh prosesnya, mulai dari pemasangan iklan, promosi unit, pengelolaan calon penyewa, hingga penandatanganan kontrak, bisa dilakukan dengan aman, cepat, dan transparan.

Dengan sistem yang profesional dan dukungan tim berpengalaman, Jendela.com membantu kamu mendapatkan penyewa potensial dengan harga terbaik tanpa repot mengurus detail teknis. Jadi, kalau kamu baru saja membeli apartemen dan ingin menjadikannya aset investasi yang produktif dan menguntungkan, pastikan kamu memanfaatkan Jendela.com sebagai mitra sewa properti terbaikmu.