Panduan Pajak Jual Beli Apartemen 2025: PPh, BPHTB, PPN & Tips Hemat Biaya

Transaksi jual beli apartemen bukan sekadar urusan menentukan harga dan menandatangani akta. Di balik itu, ada aspek penting yang sering kali luput dari perhatian pemilik maupun pembeli, yaitu pajak jual beli apartemen. Pajak menjadi kewajiban hukum yang tidak bisa diabaikan karena berhubungan langsung dengan legalitas transaksi, kepemilikan properti, dan stabilitas finansial para pihak.

Menurut data Direktorat Jenderal Pajak (DJP), penerimaan pajak dari sektor properti menyumbang porsi signifikan dalam pendapatan negara setiap tahunnya. Hal ini menunjukkan bahwa regulasi perpajakan properti, termasuk apartemen, diawasi secara ketat dan memiliki implikasi hukum jika tidak dipenuhi. Bagi investor maupun pemilik unit, memahami jenis pajak jual apartemen, pajak beli apartemen, hingga biaya tambahan seperti BPHTB apartemen adalah langkah awal untuk memastikan transaksi berjalan aman dan sesuai aturan.

Namun, tidak sedikit pihak yang masih bingung mengenai detail apa saja yang termasuk dalam pajak apartemen di Indonesia, berapa besar tarifnya, serta kapan pajak tersebut wajib dilunasi. Pertanyaan-pertanyaan inilah yang akan kita bahas secara komprehensif dalam artikel ini.

Jenis Pajak yang Perlu Diketahui dalam Transaksi Jual Beli Apartemen

PPh Penjual (Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan)

Dalam setiap transaksi jual beli apartemen, pihak penjual memiliki kewajiban untuk membayar PPh (Pajak Penghasilan) Final. Pajak ini dikenakan atas keuntungan yang diperoleh dari hasil penjualan unit apartemen. Aturannya diatur dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan (UU No. 36 Tahun 2008) serta peraturan turunannya, sehingga sifatnya wajib dan mengikat bagi setiap pemilik yang melepas asetnya.

Besaran tarif PPh penjual apartemen ditetapkan sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto atau harga jual yang tercantum dalam akta jual beli (PPJB/Akta Jual Beli). Angka ini berlaku umum untuk semua transaksi properti, baik rumah tapak, tanah, maupun apartemen. Misalnya, jika sebuah unit apartemen dijual dengan harga Rp2 miliar, maka PPh yang wajib dibayarkan oleh penjual adalah Rp50 juta.

Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum proses penandatanganan akta jual beli di hadapan notaris/PPAT. Tanpa bukti setor PPh, PPAT tidak dapat melanjutkan proses balik nama atau penerbitan akta, karena hal ini merupakan persyaratan administrasi yang diawasi langsung oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP).

Selain menjadi kewajiban hukum, membayar PPh juga memberikan kepastian legalitas pada transaksi. Bagi penjual, pelunasan PPh akan memastikan proses pelepasan aset tidak menimbulkan risiko sengketa perpajakan di kemudian hari. Dengan demikian, memahami besaran tarif dan tata cara pembayaran PPh adalah langkah krusial agar transaksi jual beli apartemen berjalan lancar dan aman.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — Kewajiban Pembeli

Dalam transaksi jual beli apartemen, pihak pembeli wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pajak ini dikenakan sebagai syarat sahnya peralihan hak atas apartemen dari penjual ke pembeli.

Besaran BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP berbeda-beda di tiap daerah, namun rata-rata berada pada kisaran Rp60 juta. Artinya, semakin tinggi harga jual apartemen, semakin besar pula pajak yang harus dibayar pembeli.

Contoh sederhana adalah jika sebuah unit apartemen dibeli dengan harga Rp1,5 miliar, maka setelah dikurangi NPOPTKP, pembeli harus membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai yang tersisa. Pembayaran ini wajib diselesaikan sebelum proses balik nama sertifikat apartemen dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dengan memahami kewajiban pajak jual beli apartemen ini, pembeli dapat mempersiapkan biaya secara matang sejak awal sehingga proses transaksi berjalan tanpa hambatan.

Baca juga: Panduan Investasi Apartemen 2025 untuk Investor Cerdas

PPN (Jika Ada)

Selain PPh penjual dan BPHTB pembeli, transaksi jual beli apartemen juga dapat dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). PPN apartemen berlaku terutama untuk penjualan unit apartemen baru oleh developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 60/PMK.03/2022, tarif PPN properti, termasuk apartemen, ditetapkan sebesar 11% dari harga jual. Namun, pemerintah beberapa kali memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk sektor properti, terutama di masa pemulihan ekonomi pascapandemi, sehingga pembeli tidak perlu membayar sebagian atau seluruh PPN sesuai periode kebijakan yang berlaku.

Contohnya, jika Anda membeli apartemen baru seharga Rp1 miliar, maka PPN yang harus dibayar adalah Rp110 juta (11% dari harga jual), kecuali jika ada insentif PPN yang berlaku saat itu.

Berbeda dengan pembelian apartemen baru, transaksi jual beli apartemen bekas (second) umumnya tidak dikenakan PPN, karena penjualnya bukan badan usaha PKP. Oleh karena itu, penting bagi pembeli untuk memastikan status penjual agar tidak salah memperhitungkan kewajiban pajak.

Simulasi Besaran Pajak Jual Beli Apartemen

Untuk memberikan gambaran nyata mengenai pajak jual beli apartemen, berikut contoh perhitungan untuk unit apartemen dengan harga berbeda:

Keterangan:

• PPh Penjual = 2,5% × harga jual.
• BPHTB Pembeli = 5% × (harga jual – NPOPTKP Rp60 juta).
• PPN hanya berlaku untuk unit baru yang dijual oleh developer PKP.

Kapan Pajak Harus Dibayar

Mengetahui waktu pembayaran pajak jual beli apartemen sama pentingnya dengan memahami besaran tarifnya. Setiap jenis pajak memiliki jadwal yang berbeda agar transaksi berjalan legal dan aman:

1. PPh Penjual: Wajib dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan notaris/PPAT. Tanpa bukti pembayaran PPh, proses balik nama sertifikat tidak dapat dilanjutkan.
   
   
2. BPHTB Pembeli: Harus dibayarkan sebelum proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pembayaran ini menjadi syarat utama agar hak kepemilikan apartemen resmi berpindah ke pembeli.
   
   
3. PPN (Jika Ada): Untuk unit baru dari developer PKP, PPN biasanya dibayarkan saat tanda jadi atau serah terima unit, sesuai kesepakatan dengan pengembang dan ketentuan perpajakan yang berlaku.
   
   

Dengan mengetahui kapan setiap pajak harus dibayarkan, baik penjual maupun pembeli dapat menghindari risiko administratif dan hukum, memastikan transaksi jual beli apartemen berjalan lancar, aman, dan sesuai aturan.

Baca juga: Wajib Punya! 5 Jenis Surat Kepemilkan Apartemen Resmi di Indonesia

Tips Praktis Mengurus Pajak Jual Beli Apartemen

Mengurus pajak jual beli apartemen bisa terasa kompleks, terutama bagi pemilik dan pembeli baru. Berikut beberapa tips praktis agar proses pembayaran pajak berjalan lancar dan sesuai aturan:

1. Persiapkan Dokumen Secara Lengkap

Pastikan seluruh dokumen yang diperlukan tersedia sebelum melakukan pembayaran pajak. Untuk penjual, dokumen seperti sertifikat kepemilikan, akta jual beli, dan identitas pribadi diperlukan untuk pembayaran PPh penjual. Sementara bagi pembeli, dokumen seperti KTP, bukti pembayaran DP, dan sertifikat apartemen menjadi syarat untuk membayar BPHTB pembeli.

2. Konsultasikan dengan Notaris atau PPAT

Notaris/PPAT berperan penting dalam transaksi properti. Mereka dapat memastikan semua kewajiban pajak, termasuk pajak jual apartemen dan BPHTB, telah sesuai ketentuan. Konsultasi ini juga membantu menghindari kesalahan administrasi yang bisa menunda proses balik nama sertifikat.

3. Gunakan Kalkulator Pajak atau Simulasi Resmi

Menghitung pajak secara manual bisa membingungkan, apalagi jika ada komponen PPh, BPHTB, dan PPN sekaligus. Gunakan simulasi pajak dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP) atau kalkulator online resmi untuk memastikan nilai pajak yang tepat.

4. Bayar Pajak Tepat Waktu

Memenuhi jadwal pembayaran pajak sangat penting agar transaksi jual beli apartemen tidak terganggu. PPh harus dibayar sebelum akta jual beli, BPHTB sebelum balik nama, dan PPN (jika ada) sesuai ketentuan developer. Keterlambatan dapat memicu denda administratif yang tidak diinginkan.

5. Simpan Bukti Pembayaran Pajak

Bukti pembayaran pajak menjadi dokumen penting yang diperlukan untuk proses balik nama dan sebagai bukti kepatuhan hukum. Pastikan semua bukti pembayaran PPh, BPHTB, dan PPN tersimpan rapi dan mudah diakses.

Dengan mengikuti tips ini, proses pembayaran pajak jual beli apartemen menjadi lebih mudah, aman, dan terstruktur, sehingga Anda dapat fokus pada aspek investasi dan pengelolaan unit apartemen.

____

Transaksi jual beli apartemen menyertakan komponen pajak utama: PPh penjual, BPHTB pembeli, dan PPN (khusus unit baru oleh developer PKP). Besaran dan waktu pembayaran diatur oleh peraturan nasional (PP/UU/PMK) dan peraturan daerah (BPHTB/Perda), sehingga verifikasi aturan terkini sebelum transaksi adalah langkah esensial. Konsultasi dengan notaris/PPAT dan konsultan pajak meningkatkan kepastian hukum dan mengurangi risiko biaya tak terduga. Untuk pemilik premium yang mengutamakan optimalisasi investasi dan kepastian cash-flow, menyewakan unit lewat platform manajemen profesional seperti Jendela.com merupakan alternatif strategis.

Sewakan Apartemen Anda di Jendela.com dan Maksimalkan Keuntungan!

Apakah apartemen Anda saat ini hanya diam tanpa menghasilkan pendapatan? Jangan biarkan aset berharga Anda tidak produktif. Dengan Jendela.com, Anda bisa menyewakan unit apartemen secara aman, mudah, dan transparan. Sistem kami memastikan penyewa terpercaya, dokumen legal lengkap, dan proses sewa berjalan lancar tanpa repot.

Bayangkan apartemen Anda mulai menghasilkan pendapatan bulanan, memaksimalkan ROI, dan tetap aman dari risiko penyewa nakal. Jendela.com membantu Anda mengoptimalkan investasi dengan fitur unggulan:

• Transparansi penuh: Setiap transaksi tercatat rapi.
• Penyewa berkualitas: Seleksi ketat untuk keamanan unit.
• Proses cepat & praktis: Dari pemasaran hingga kontrak sewa.
• Legal & aman: Dokumen sewa sah dan sesuai aturan pemerintah.
• Pendapatan optimal: Unit Anda mulai memberikan ROI lebih cepat.
  
  

Jangan tunggu lagi! Daftarkan unit apartemen Anda di Jendela.com sekarang dan ubah aset menjadi sumber pendapatan yang stabil dan aman.