Ini 4 Biaya Maintenance Apartemen yang Wajib Dibayar Tiap Bulan

Bagi banyak orang, tinggal di apartemen bukan sekadar pilihan tempat tinggal, melainkan bagian dari gaya hidup modern. Lokasi strategis, fasilitas lengkap seperti kolam renang, gym, hingga keamanan 24 jam menjadi alasan utama hunian vertikal ini semakin diminati, terutama oleh eksekutif, pebisnis, dan ekspatriat. Namun, di balik segala kenyamanan itu, ada satu aspek penting yang sering terlewat dalam perhitungan biaya bulanan, yaitu biaya maintenance apartemen.

Biaya maintenance apartemen adalah iuran rutin yang digunakan untuk menjaga kebersihan, keamanan, dan kelancaran seluruh fasilitas umum. Berbeda dengan rumah tapak, apartemen menuntut adanya sistem pemeliharaan kolektif agar hunian tetap terawat dan nyaman digunakan bersama. Inilah sebabnya memahami apa saja komponen, perhitungan, serta manfaat biaya ini sangat penting, baik bagi penghuni maupun pemilik unit yang menjadikan apartemen sebagai aset investasi.

Artikel ini akan membahas secara menyeluruh mulai dari definisi biaya pemeliharaan apartemen, komponen-komponen yang memengaruhi besarannya, hingga tips mengatur keuangan agar tidak terbebani. Di akhir, Anda juga akan menemukan solusi praktis bagaimana pemilik bisa menutup biaya bulanan ini sekaligus memaksimalkan potensi keuntungan dari unit apartemen yang dimiliki.

Jadi, sebelum memutuskan untuk membeli atau menyewa unit, pastikan Anda membaca artikel ini hingga tuntas agar benar-benar memahami bagaimana biaya maintenance apartemen dapat memengaruhi kenyamanan sekaligus nilai investasi Anda.

[table_of_contents

Definisi Biaya Maintenance Apartemen

Biaya maintenance apartemen, juga dikenal sebagai iuran bulanan apartemen, biaya pemeliharaan apartemen, atau service charge apartemen, merupakan kontribusi finansial wajib yang dibayar setiap penghuni untuk memastikan operasional dan perawatan hunian vertikal berjalan dengan baik.

Secara formal, biaya ini termasuk dalam Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), yang diatur oleh Undang-Undang Rumah Susun (UU No. 20 Tahun 2011). IPL mencakup seluruh pengeluaran harian dan jangka panjang untuk fasilitas umum, termasuk kebersihan, keamanan, dan perbaikan infrastruktur apartemen

Menurut Lioni Sugiarto, Property Management and Engineering Manager di Knight Frank, besaran service charge disesuaikan dengan kualitas fasilitas yang tersedia.

"Besaran service charge tidak boleh terlalu tinggi dan tidak boleh terlalu rendah. Harusnya disesuaikan dengan fasilitas dan kualitas pelayanan yang memadai dan memuaskan. Semakin lengkap dan mewah fasilitas pada suatu apartemen, semakin besar biaya operasional yang dikeluarkan, dan semakin besar pula biaya service charge yang dibayarkan penghuni," (Kompas, 11 Juni 2013).

Dengan demikian, biaya maintenance apartemen berfungsi sebagai fondasi finansial bagi kelangsungan kualitas hunian vertikal, sekaligus mencerminkan profesionalisme pengelolaan properti dan kenyamanan penghuni.

Komponen Biaya Maintenance Apartemen

Biaya maintenance apartemen terdiri dari beberapa komponen utama yang wajib dipahami pemilik maupun penghuni. Setiap komponen memiliki fungsi penting untuk menjaga kenyamanan hunian, dengan besaran biaya bervariasi tergantung kelas apartemen dan fasilitas yang tersedia.

1. Kebersihan Area Publik

Biaya ini digunakan untuk membayar tenaga kebersihan, peralatan, serta operasional menjaga area publik tetap rapi. Area yang dimaksud termasuk koridor, lobi, taman, kolam renang, hingga ruang serbaguna. Di Jakarta, kisaran biaya kebersihan ini biasanya sudah termasuk dalam iuran IPL dengan rata-rata Rp2.000–Rp4.000/m². Untuk unit 40 m², biaya kebersihan bisa mencapai Rp80.000–Rp160.000 per bulan.

2. Keamanan

Keamanan merupakan prioritas utama dalam tata tertib apartemen. Biaya keamanan mencakup gaji satpam, perawatan CCTV, sistem akses kartu, dan alat pemadam kebakaran. Semakin lengkap sistem keamanan, semakin tinggi pula biayanya. Di apartemen menengah Jakarta, komponen keamanan biasanya berkisar Rp2.500–Rp5.000/m², atau sekitar Rp100.000–Rp200.000 per bulan untuk unit 40 m².

3. Perawatan Lift & Fasilitas

Lift, eskalator, genset, dan fasilitas umum seperti gym atau ruang serbaguna membutuhkan inspeksi rutin dan penggantian komponen jika diperlukan. Biaya ini memastikan fasilitas berjalan optimal tanpa gangguan. Di apartemen Jakarta, komponen perawatan teknis biasanya berada di kisaran Rp3.000–Rp6.000/m², atau sekitar Rp120.000–Rp240.000 per bulan untuk unit 40 m².

4. Listrik & Air Area Bersama

Selain listrik dan air dalam unit pribadi, ada pula biaya untuk area bersama seperti pencahayaan koridor, AC central, pompa air, taman, hingga kolam renang. Besarannya tergantung intensitas penggunaan fasilitas. Rata-rata di Jakarta, komponen listrik dan air bersama dipatok sekitar Rp2.000–Rp4.000/m², atau Rp80.000–Rp160.000 per bulan untuk unit 40 m².

Jika dijumlahkan, rata-rata biaya maintenance apartemen di Jakarta berkisar Rp10.000–Rp20.000/m² per bulan. Artinya, untuk unit 40 m², Anda harus menyiapkan sekitar Rp400.000–Rp800.000 per bulan, sementara unit 100 m² bisa mencapai Rp1–2 juta per bulan, tergantung fasilitas dan kelas apartemen.

Perbandingan Biaya Maintenance di Beberapa Apartemen (Jakarta)

Dalam memilih apartemen, memahami biaya maintenance apartemen menjadi salah satu faktor penting, bukan hanya dalam hal nominal, tetapi juga dalam konteks kualitas fasilitas dan lokasi. Berikut perbandingan antara dua apartemen premium di Jakarta, Casa Grande dan Sudirman Park:

1. Apartemen Sudirman Park (Jakarta Pusat)

Sudirman Park menawarkan fasilitas lengkap seperti kolam renang, gym, minimarket, dan keamanan 24 jam. Biaya ini mencakup pemeliharaan fasilitas tersebut serta operasional harian gedung. Oleh karena itu, apartemen ini menetapkan biaya maintenance sekitar Rp 16.000/m² per bulan.

Estimasi bulanan:

• Unit 40 m² → sekitar Rp 640.000
• Unit 70 m² → sekitar Rp 1.120.000

2. Apartemen Casa Grande (Jakarta Selatan)

Sebagai komplek kelas atas, terhubung dengan Mall Kota Kasablanka dan lengkap dengan kolam renang, sauna, waterpark, gym, dan fasilitas VIP lain, biaya maintenance apartemen di Casa Grande termasuk dalam rentang menengah-tinggi, cenderung di atas tarif Rp 16.000/m².

Perhitungan hipotetik:

Jika asumsikan biaya Rp 20.000/m² → untuk unit 50 m², biaya sekitar Rp 1.000.000 per bulan.

Catatan: biaya ini bisa bervariasi tergantung fasilitas tambahan seperti Jacuzzi, waterpark, dan keamanan ekstra.

Tips Mengatur Keuangan untuk Biaya Maintenance

Bagi pemilik maupun penghuni, biaya maintenance apartemen bisa menjadi pengeluaran rutin yang cukup besar. Agar tidak terasa memberatkan, diperlukan strategi keuangan yang tepat. Berikut beberapa tips yang bisa diterapkan:

1. Sisihkan Anggaran Khusus Setiap Bulan

Anggap iuran bulanan apartemen sebagai bagian tetap dari pengeluaran rumah tangga, sama seperti cicilan KPR atau tagihan listrik. Dengan menyisihkan dana khusus setiap bulan, Anda tidak perlu bingung ketika tanggal jatuh tempo tiba. Cara ini juga membantu menjaga arus kas tetap stabil.

2. Gunakan Sistem Auto-Debit

Banyak pengelola apartemen kini menyediakan opsi pembayaran biaya bulanan apartemen melalui auto-debit. Metode ini membantu pemilik atau penyewa lebih disiplin, mencegah keterlambatan, dan menghindari denda. Bagi eksekutif dengan mobilitas tinggi, auto-debit juga menghemat waktu dan memastikan kewajiban finansial selalu terpenuhi.

3. Buat Proyeksi Tahunan

Jika Anda memiliki lebih dari satu unit, penting untuk menghitung proyeksi biaya pemeliharaan apartemen dalam jangka panjang. Misalnya, unit 70 m² dengan biaya Rp15.000/m² berarti sekitar Rp1.050.000 per bulan, atau Rp12,6 juta per tahun. Dengan menghitung seperti ini, Anda dapat lebih bijak mengalokasikan dana investasi.

4. Gabungkan dengan Rencana Investasi

Alih-alih menganggap biaya maintenance sebagai beban, posisikan ia sebagai bagian dari investasi. Apartemen yang terawat dengan baik justru lebih menarik bagi calon penyewa maupun pembeli. Dengan kata lain, pembayaran rutin ini adalah upaya menjaga nilai properti tetap kompetitif di pasar.

5. Cari Sumber Pendapatan Tambahan dari Sewa Unit

Bagi pemilik, salah satu cara paling efektif untuk menutup biaya bulanan adalah dengan menyewakan unit. Pendapatan sewa yang stabil dapat menutupi service charge apartemen sekaligus memberi profit tambahan. Jika dikelola dengan baik, biaya maintenance bukan lagi beban, melainkan tertutup otomatis dari arus kas sewa.

Solusi: Tutup Biaya Maintenance dengan Menyewakan Unit di Jendela.com

Bagi pemilik apartemen, biaya maintenance apartemen adalah pengeluaran rutin yang tidak bisa dihindari. Namun, kabar baiknya, biaya ini bisa dengan mudah ditutup, bahkan menghasilkan profit, dengan cara menyewakan unit Anda.

Tantangannya, mencari penyewa yang berkualitas dan memastikan unit selalu terawat bukanlah hal sederhana. Banyak pemilik menghadapi masalah penyewa yang telat bayar, merusak unit, atau tidak disiplin terhadap aturan tinggal di apartemen. Di sinilah Jendela.com hadir sebagai solusi terpercaya untuk pemilik yang ingin ketenangan sekaligus keuntungan.

Dengan Jendela.com, Anda akan mendapatkan layanan eksklusif seperti:

• VIP Property Management – unit Anda dikelola dengan standar premium, mulai dari kebersihan, perawatan, hingga monitoring kondisi apartemen.
• Dedicated Owner Account Manager – Anda tidak perlu pusing, karena ada pendamping khusus yang memberikan laporan rutin dan transparan tentang unit.
• High-Quality Tenant Screening – penyewa diseleksi ketat agar hanya yang kredibel dan bertanggung jawab yang bisa tinggal.
• Yield Optimization Consulting – tim profesional memberikan strategi berbasis data untuk memaksimalkan potensi pendapatan sewa Anda.

Dengan kombinasi layanan ini, pemilik apartemen tidak hanya bisa menutup biaya bulanan apartemen secara otomatis, tetapi juga menjadikan unit sebagai aset produktif yang memberikan return optimal.

👉 Sewakan apartemen jadi makin tenang bersama Jendela.com.