Mengenal Strata Title Apartemen & SHM Sarusun

Hunian vertikal seperti apartemen semakin menjadi pilihan utama di kota-kota besar Indonesia. Namun, jenis kepemilikan properti pada apartemen berbeda dengan rumah tapak, salah satunya melalui sistem strata title. Strata title mengacu pada hak atas satuan rumah susun (unit individu) yang berdiri di atas suatu bangunan bertingkat bersama fasilitas dan tanah bersama. Di Indonesia sistem ini diwujudkan dalam bentuk Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun).

Memahami jenis sertifikat ini sangat penting bagi calon pembeli atau investor apartemen, karena memiliki implikasi hukum, jangka waktu, serta hak dan kewajiban yang berbeda dengan kepemilikan tanah pribadi. Melalui artikel ini, kita akan membedah apa itu strata title/SHM Sarusun, bagaimana mekanisme hak kepemilikannya, dasar hukumnya, serta potensi manfaat dan risiko yang perlu diketahui.

Apa Itu Strata Title / SHM Sarusun?

Strata title merupakan mekanisme legal untuk menunjukkan bahwa seseorang memiliki unit apartemen secara perseorangan, yakni ruang pribadi yang dipakai sebagai hunian, sekaligus ikut memiliki secara bersama fasilitas dan tanah di bawah bangunan tersebut. Lebih spesifik, dalam konteks Indonesia, strata title dikenal dengan istilah SHM Sarusun. SHM Sarusun diterbitkan berdasarkan pemisahan satuan rumah susun melalui akta pemisahan yang menetapkan batasan unit dan bagian bersama.

Dengan SHM Sarusun, pemilik memiliki hak eksklusif untuk unitnya sendiri (ruang pribadi) dan hak bersama terhadap bagian bersama seperti lobi, lift, taman, area parkir. Namun meskipun sertifikat SHM Sarusun menyebut “Hak Milik”, hak atas tanah bersama di bawah gedung ikut memiliki jangka waktu tertentu apabila tanahnya berada di atas hak seperti HGB atau Hak Pakai.

Hak Kepemilikan dalam SHM Sarusun

Unit Pribadi

Pemilik unit apartemen yang bersertifikat SHM Sarusun memiliki hak eksklusif untuk menggunakan, menempati, dan menguasai unit tersebut. Mereka dapat mengubah interior, menyewakan, atau menjual unit sesuai ketentuan yang berlaku. Ini menjadikan unit tersebut menjadi aset nyata yang dapat dimiliki secara individual.

Fasilitas Bersama

Pemilik juga memiliki hak bersama atas fasilitas yang disediakan dalam kompleks apartemen, seperti kolam renang, gym, taman, koridor, dan area parkir. Hak bersama ini memungkinkan pemilik unit ikut menggunakan dan memanfaatkan fasilitas tersebut tanpa memiliki bagian fisik yang terpisah di tiap fasilitas.

Tanah Bersama

Meskipun disebut “Hak Milik”, SHM Sarusun tidak berarti pemilik memiliki hak tanah secara individual seperti rumah tapak. Tanah di bawah bangunan umumnya dimiliki bersama, melalui hak atas tanah bersama yang ditetapkan sesuai bagian masing-masing pemilik unit. Jika tanah berada di atas Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai, maka hak atas tanah bersama mempunyai jangka waktu tertentu.

Dasar Hukum dan Sertifikat

Dasar hukum utama untuk strata title/SHM Sarusun adalah:

• Undang‑Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun) yang pada Pasal 1 dan Pasal 46 menjelaskan bahwa SHM Sarusun adalah bukti kepemilikan atas satuan rumah susun.
  
  
• Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (PP 13/2021) yang merinci mekanisme perpanjangan hak atas tanah bersama dan pencatatan SHM Sarusun.
  
  
• Peraturan teknis lainnya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, yang mengatur jangka waktu hak atas tanah. Kompas+
  
  

Sertifikat yang diterbitkan adalah SHM Sarusun, diterbitkan oleh kantor pertanahan (BPN) atas satuan rumah susun sesuai syarat yang berlaku. 

Masa Berlaku & Perpanjangan

Meskipun SHM Sarusun bersifat hak milik unit dan tidak mencantumkan jangka waktu untuk unitnya, hak atas tanah bersama yang mendasari unit tersebut bisa memiliki jangka waktu terbatas, khususnya apabila dibangun di atas HGB atau Hak Pakai. Berdasarkan ketentuan PP18/2021 (dan PP13/2021), untuk lahan atas HGB atau Hak Pakai: diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. 

Sebagai contoh, artikel di Kompas menyebut bahwa SHM Sarusun pada lahan HGB maksimum jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang. Perpanjangan dilakukan melalui pengajuan oleh PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) ke BPN.

Keunggulan SHM Sarusun untuk Pemilik Unit

1. Lokasi strategis – Unit apartemen biasanya berada di pusat kota atau kawasan berkembang dengan akses mudah ke fasilitas komersial, transportasi, dan lifestyle.
   
   
2. Kepraktisan dan layanan – Karena unit diatur dalam sistem hunian vertikal, pemilik dapat menikmati fasilitas bersama dan layanan profesional tanpa harus mengurus sendiri seluruh aspek pemeliharaan.
   
   
3. Legalitas yang lebih kuat – SHM Sarusun memberikan bukti kepemilikan perseorangan atas unit, yang bisa diwariskan, dijual, atau dijadikan jaminan kredit (dengan pengecekan status tanah bersama).
   
   

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan

• Pastikan untuk mengecek status hak atas tanah bersama (HGB, Hak Pakai, atau Hak Milik) dan jangka waktu yang tersisa.
  
  
• Perhatikan bahwa unit dengan SHM Sarusun yang berdiri di atas HGB membutuhkan pengelolaan perpanjangan hak tanah bersama agar kepemilikan unit tetap sah.
  
  
• Aktiflah dalam PPPSRS untuk mengikuti keputusan terkait perpanjangan atau perubahan hak tanah bersama.
  
  
• Walaupun unit memiliki SHM Sarusun, hak atas tanah bersama yang telah habis bisa menjadi potensi risiko jika tidak diperpanjang.

SHM Sarusun adalah bentuk kepemilikan yang khusus bagi hunian vertikal di Indonesia, memberi hak atas unit pribadi sekaligus hak bersama atas fasilitas dan tanah bersama. Dengan dasar hukum yang jelas, kepemilikan ini memberikan banyak keuntungan bagi pemilik unit, terutama dalam hal legalitas dan kemudahan gaya hidup urban. Namun, penting untuk memahami status hak atas tanah bersama dan mekanisme perpanjangannya agar tidak menemui masalah di masa depan. Dengan pengetahuan yang tepat, SHM Sarusun dapat menjadi instrumen investasi properti yang aman dan berkelanjutan.

Sebagai bentuk investasi modern, kepemilikan apartemen kini tidak hanya sekadar simbol prestise, tetapi juga peluang nyata untuk menciptakan pasif income yang stabil. Dengan meningkatnya permintaan hunian di kawasan strategis perkotaan, menyewakan unit apartemen menjadi pilihan cerdas untuk memaksimalkan aset yang dimiliki tanpa harus repot mengelolanya sendiri. Melalui Jendela.com, Anda dapat dengan mudah memasarkan unit apartemen kepada calon penyewa potensial dengan proses yang cepat, aman, dan transparan.

Platform ini menyediakan layanan profesional mulai dari pemasangan iklan, proses penyewaan, hingga pengelolaan administrasi secara digital, sehingga Anda dapat menikmati keuntungan sewa tanpa perlu terlibat langsung dalam proses harian. Jadi, jika Anda memiliki apartemen kosong, jadikan aset tersebut sumber penghasilan pasif yang menguntungkan dengan menyewakannya melalui Jendela.com, solusi mudah, aman, dan terpercaya untuk investasi properti Anda.