Cara Menentukan Harga Sewa Apartemen agar Untung Maksimal!

Menentukan harga sewa apartemen tidak bisa asal menebak atau sekadar menyalin angka dari pemilik lain. Harga yang terlalu tinggi membuat unit berisiko kosong berbulan-bulan, sedangkan harga terlalu rendah bisa mengurangi keuntungan.

Di Jakarta, tren sewa apartemen menunjukkan pertumbuhan positif. Menurut Knight Frank, pada semester 1 2025 terdapat tambahan 240 unit baru dengan tingkat okupansi mencapai 65,7%, sementara harga sewa naik rata-rata 3,8% per tahun. Unit premium bahkan mencatat kenaikan hingga 10%, terutama di kawasan CBD, Kuningan, dan Sudirman.

Tren ini menjadi sinyal penting bagi pemilik apartemen. Dengan memahami kondisi pasar, Anda bisa menentukan harga sewa yang kompetitif, cukup menarik bagi penyewa, namun tetap menguntungkan sebagai investasi.

Faktor-Faktor yang Memengaruhi Harga Sewa Apartemen

Menentukan harga sewa apartemen yang tepat tidak lepas dari berbagai faktor. Setiap pemilik unit perlu memahami aspek-aspek ini agar tarif sewa kompetitif sekaligus tetap memberikan keuntungan. Berikut penjelasannya:

1. Lokasi Apartemen

Lokasi menjadi faktor utama yang sangat menentukan nilai sewa. Unit yang berada di pusat bisnis Jakarta seperti Sudirman, Kuningan, dan Thamrin cenderung memiliki harga sewa lebih tinggi dibandingkan dengan apartemen di pinggiran kota. Hal ini karena akses transportasi, kedekatan dengan kantor, pusat perbelanjaan, rumah sakit, dan universitas membuat permintaan lebih besar. Data Knight Frank (2025) menunjukkan bahwa apartemen di kawasan CBD Jakarta mencatat okupansi hingga 70%, lebih tinggi dibanding wilayah lain.

2. Fasilitas dan Layanan

Apartemen dengan fasilitas lengkap, seperti kolam renang, gym, keamanan 24 jam, hingga parkir luas, memiliki daya tarik lebih bagi penyewa. Semakin eksklusif fasilitas yang ditawarkan, semakin besar peluang unit bisa disewakan dengan harga premium. Misalnya, apartemen premium di SCBD yang menawarkan layanan housekeeping bisa dipatok dengan harga 20–30% lebih tinggi dibandingkan apartemen standar.

3. Ukuran dan Tipe Unit

Besarnya ukuran apartemen serta jumlah kamar juga memengaruhi tarif sewa. Unit studio umumnya diminati mahasiswa atau pekerja lajang dengan harga lebih terjangkau, sementara 2BR dan 3BR lebih cocok untuk keluarga kecil dengan harga sewa lebih tinggi. Contohnya, di kawasan Kuningan, sewa unit 1BR berkisar Rp7–10 juta per bulan, sementara 2BR bisa mencapai Rp12–18 juta per bulan.

4. Kondisi dan Furnishing

Unit yang sudah fully furnished (lengkap dengan perabot dan peralatan rumah tangga) biasanya lebih cepat disewa dan dapat dihargai lebih tinggi hingga 15–25% dibandingkan unit kosong. Penyewa cenderung memilih unit siap huni agar tidak repot menyiapkan perabot sendiri.

5. Tren Pasar dan Permintaan

Pasar apartemen Jakarta sangat dinamis, dipengaruhi oleh tren ekonomi, perkembangan infrastruktur, dan gaya hidup urban. Saat permintaan tinggi, harga sewa bisa naik signifikan. Sebaliknya, pada periode oversupply, pemilik harus menyesuaikan harga agar unit tidak kosong. Menurut Realestat.id (2025), tren permintaan paling tinggi berasal dari ekspatriat dan profesional muda yang bekerja di kawasan CBD, sehingga harga di area tersebut relatif stabil bahkan meningkat meski suplai bertambah.

6. Kebijakan dan Regulasi

Kebijakan pemerintah seperti pajak properti, biaya IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan), hingga aturan sewa bagi ekspatriat juga ikut berpengaruh. Misalnya, kenaikan tarif IPL bisa membuat biaya operasional lebih tinggi sehingga harga sewa perlu disesuaikan.

Cara Menentukan Harga Sewa Apartemen yang Populer

Selain mempertimbangkan faktor-faktor penentu harga, pemilik juga perlu memahami metode yang biasa digunakan dalam menghitung tarif sewa. Berikut beberapa cara populer dalam menentukan harga sewa apartemen:

1. Metode Perbandingan Pasar (Market Comparison)

Metode ini paling umum digunakan karena langsung membandingkan harga sewa unit sejenis di lokasi yang sama. Pemilik dapat meneliti harga sewa di platform properti online atau dari agen properti sekitar. Misalnya, jika apartemen 1BR di Kuningan rata-rata disewakan Rp9 juta per bulan, maka harga unit serupa milik Anda sebaiknya tidak jauh berbeda agar tetap kompetitif.

Agar Anda dapat menemukan kisaran harga yang akurat, langsung saja cek Jendela.com karena di sana ada banyak sekali unit apartemen yang disewakan secara bulanan atau tahunan di berbagai titik strategis di Jakarta sehingga Anda bisa mendapatkan gambaran harga rata-rata sewa apartemen di Jakarta.

2. Cara Menentukan Harga Sewa Apartemen dengan Metode Rental Yield Properti

Rental yield adalah persentase keuntungan tahunan dari properti berdasarkan harga beli. Rumus sederhananya:

Rental Yield = (Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Properti) x 100%

Sebagai contoh, jika apartemen dibeli Rp1 miliar dan disewakan Rp80 juta per tahun, maka rental yield = 8%. Umumnya, yield ideal apartemen di Jakarta berkisar 5–8% per tahun. Dengan menggunakan metode ini, pemilik bisa memastikan harga sewa tetap realistis dan sesuai target investasi.

3. Cara Menentukan Harga Sewa Apartemen Berdasarkan Biaya Operasional

Cara ini menekankan pada perhitungan biaya yang dikeluarkan pemilik, seperti cicilan KPR, biaya perawatan, pajak properti, dan IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan). Pemilik kemudian menambahkan margin keuntungan di atas biaya tersebut untuk menentukan harga sewa.

Contoh: jika biaya operasional per bulan Rp6 juta, dan pemilik ingin margin 30%, maka harga sewa dipatok sekitar Rp7,8 juta per bulan.

4. Metode Perbandingan dengan Harga Jual Properti

Dalam metode ini, harga sewa dihitung berdasarkan persentase tertentu dari harga jual unit. Di pasar properti Indonesia, kisaran wajar adalah 0,5% – 0,8% dari harga jual per tahun. Misalnya, jika apartemen bernilai Rp1,5 miliar, maka harga sewa tahunan ideal sekitar Rp7,5 juta – Rp12 juta per bulan. Metode ini kerap digunakan oleh investor yang ingin menjaga keseimbangan antara nilai aset dan pendapatan pasif.

5. Metode Berdasarkan Segmen Penyewa

Cara menentukan harga sewa apartemen yang tepat terakhir adalah dengan menyesuaikan harga sewa dengan target penyewa. Misalnya, unit studio di dekat kampus biasanya ditujukan untuk mahasiswa dengan harga lebih terjangkau, sedangkan apartemen di area CBD dengan fasilitas premium bisa dipatok lebih tinggi untuk ekspatriat atau profesional asing. Dengan memahami segmen, pemilik bisa mengoptimalkan harga tanpa kehilangan calon penyewa potensial.

Baca Juga: 10 Cara Menyewakan Apartemen Paling Efektif dan Cepat Laku

Biaya Tambahan yang Perlu Diperhitungkan

Selain harga sewa pokok, ada sejumlah biaya tambahan yang kerap muncul dalam proses sewa apartemen. Faktor ini penting diperhitungkan sejak awal agar pemilik tidak merugi dan penyewa pun mendapat kejelasan.

1. Biaya Pemeliharaan & Service Charge (IPL)

Setiap apartemen memiliki Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang mencakup keamanan, kebersihan, listrik area publik, dan fasilitas umum. Besarnya IPL bervariasi, mulai dari Rp20.000 – Rp50.000 per m² per bulan, tergantung lokasi dan kualitas apartemen. Misalnya, apartemen premium di Jakarta Selatan bisa memiliki IPL lebih tinggi dibanding unit menengah di pinggiran kota. Pemilik perlu memutuskan apakah IPL akan ditanggung penyewa atau sudah termasuk dalam harga sewa.

2. Biaya Utilitas (Listrik, Air, Internet)

Sebagian penyewa lebih suka harga sewa yang sudah all-in (termasuk listrik, air, dan internet), namun sebagian lain lebih nyaman membayar utilitas sesuai pemakaian. Jika unit disewakan fully furnished dengan fasilitas internet, pemilik bisa memasukkan biaya ini dalam paket sewa untuk memberikan nilai tambah.

3. Biaya Perawatan Furnitur & Peralatan

Unit yang disewakan fully furnished membutuhkan biaya perawatan lebih tinggi. Kerusakan pada AC, mesin cuci, atau perabot bisa menambah pengeluaran pemilik. Oleh karena itu, sebagian pemilik menambahkan deposit khusus untuk menutup risiko perbaikan di kemudian hari.

4. Biaya Pajak Sewa Properti

Menurut aturan perpajakan di Indonesia, penghasilan dari sewa properti dikenakan PPh final sebesar 10% dari nilai bruto (Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017). Artinya, jika harga sewa apartemen Rp100 juta per tahun, pemilik wajib membayar pajak Rp10 juta. Faktor ini perlu masuk dalam perhitungan harga sewa agar tidak mengurangi keuntungan bersih.

5. Biaya Agen atau Jasa Pemasaran

Jika Anda ingin menggunakan jasa agen sewa apartemen online, seperti Jendela.com, untuk memasarkan unit, biasanya dikenakan biaya komisi. Besarannya berkisar 5% – 8% dari total nilai sewa tahunan. Komisi ini sebaiknya diperhitungkan ke dalam harga agar margin keuntungan tetap aman.

Tips Praktis Agar Harga Sewa Apartemen Cepat Laku

Menentukan harga sewa apartemen saja belum cukup. Anda juga perlu strategi cerdas agar unit tidak kosong terlalu lama. Berikut beberapa tips praktis yang bisa diterapkan:

1. Lakukan Riset Pasar Secara Berkala

Harga sewa apartemen di Jakarta, Depok, atau kota besar lain bisa berubah mengikuti tren properti dan permintaan. Misalnya, data dari Colliers Indonesia (Q2 2024) menunjukkan tingkat hunian apartemen di Jakarta mencapai 65% dengan rata-rata harga sewa Rp250.000 – Rp350.000 per m². Dengan melakukan riset pasar rutin, Anda bisa menyesuaikan harga agar tetap kompetitif.

2. Tentukan Target Pasar Penyewa

Setiap apartemen memiliki segmen penyewa berbeda: mahasiswa, ekspatriat, pasangan muda, hingga keluarga. Jika target Anda mahasiswa, pastikan harga sewa fleksibel dengan kontrak jangka pendek. Sementara untuk ekspatriat, biasanya mereka mencari unit fully furnished dengan fasilitas lengkap. Menyesuaikan harga sewa dengan kebutuhan target pasar akan meningkatkan peluang penyewaan.

3. Tawarkan Harga Sewa yang Fleksibel

Penyewa cenderung memilih unit dengan opsi pembayaran beragam. Misalnya, pembayaran bulanan, per 3 bulan, atau tahunan dengan potongan harga khusus. Memberikan fleksibilitas ini dapat menarik lebih banyak calon penyewa, terutama yang baru pertama kali mencoba tinggal di apartemen.

4. Optimalkan Promosi Secara Online

Iklan properti online kini menjadi cara paling efektif memasarkan apartemen. Anda bisa menggunakan platform seperti Jendela360, Mamikos, atau OLX Properti. Jangan lupa gunakan foto berkualitas tinggi, deskripsi lengkap, dan cantumkan detail fasilitas. Selain itu, optimasi iklan dengan keyword sewa apartemen Jakarta, apartemen dekat kampus, atau apartemen fully furnished agar mudah ditemukan calon penyewa.

5. Jaga Kondisi Unit Agar Selalu Prima

Kondisi apartemen sangat memengaruhi minat penyewa. Pastikan unit selalu dalam keadaan bersih, perabot berfungsi dengan baik, dan fasilitas lengkap. Unit yang terawat bukan hanya lebih cepat laku, tetapi juga bisa disewakan dengan harga lebih tinggi dibanding unit sejenis yang kurang terawat.

6. Gunakan Strategi Negosiasi yang Tepat

Calon penyewa biasanya akan menawar harga sewa apartemen. Oleh karena itu, penting bagi pemilik untuk memiliki strategi negosiasi harga yang fleksibel. Misalnya, memberikan diskon jika penyewa bersedia kontrak jangka panjang atau menawarkan bonus seperti free internet selama 3 bulan pertama.

7. Gunakan Jasa Sewa Apartemen Profesional

Tips terakhir biar unit apartemen Anda cepat tersewa, titipkan saja di jasa sewa apartemen profesional seperti Jendela.com. Caranya mudah, kok, tinggal hubungi agen kami dan titipkan kunci Anda, maka kami akan mencarikan penyewa yang cocok dengan Anda.

Anda juga tidak perlu khawatir mendapatkan penyewa yang bermasalah karena agen kami yang berdedikasi akan mengkurasi calon penyewa sehingga Anda hanya akan mendapatkan calon penyewa yang serius dengan unit Anda.

______

Menentukan harga sewa apartemen bukan hanya soal mengikuti harga pasaran, tetapi juga bagaimana memahami faktor yang memengaruhi nilai properti, memilih metode perhitungan yang tepat, serta menerapkan strategi promosi agar unit cepat laku. Dengan riset pasar yang rutin, pemahaman target penyewa, dan perhitungan biaya tambahan, pemilik bisa menetapkan harga yang kompetitif sekaligus menguntungkan.

Ingat, harga sewa yang terlalu tinggi berisiko membuat unit kosong, sementara harga terlalu rendah bisa membuat Anda merugi. Keseimbangan antara nilai properti, tren pasar, dan kebutuhan penyewa adalah kunci sukses dalam bisnis sewa apartemen.

Sewa Apartemen Lebih Mudah Bersama Jendela.com

Ingin unit apartemen Anda cepat laku dengan harga terbaik? Saatnya percayakan pada sewa apartemen lebih aman di Jendela.com, platform properti terpercaya yang membantu pemilik mengoptimalkan investasi.

Mengapa pemilik apartemen memilih Jendela.com?

• 🎯 Dedicated Owner Account Manager – pendamping pribadi untuk memastikan properti Anda dikelola dengan maksimal.
• 📈 Yield Optimization Consulting – strategi cerdas untuk meningkatkan keuntungan dari sewa apartemen Anda.
• 🏡 High-Quality Tenant Screening – seleksi penyewa berkualitas agar unit aman dan terawat.
• ✨ Branding & Marketing Support – promosi profesional untuk meningkatkan visibilitas properti Anda.
• 🛠 VIP Property Management – layanan manajemen premium agar Anda bebas repot mengurus unit.

👉 Percayakan unit Anda pada Jendela.com dan rasakan pengalaman menyewakan apartemen yang lebih cepat, aman, dan menguntungkan!