Apakah Apartemen Bisa Dibeli? Jawaban Lengkap & Dasar Hukum

Pernahkah Anda bertanya, apakah apartemen bisa dibeli layaknya rumah tapak, atau hanya bisa disewa? Pertanyaan ini masih menjadi kebingungan banyak calon pembeli di Indonesia, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya, di mana hunian vertikal semakin diminati karena keterbatasan lahan.

Fenomena ini wajar, karena status kepemilikan apartemen memang berbeda dari rumah tapak yang biasanya menggunakan Sertifikat Hak Milik (SHM). Pada apartemen, istilah seperti HGB apartemen, SHM Sarusun, hingga Hak Pakai sering muncul dan membingungkan masyarakat.

Untuk itu, memahami status kepemilikan apartemen beserta regulasi hukumnya menjadi langkah penting sebelum melakukan transaksi. Artikel ini akan membahas secara detail dasar hukum, jenis kepemilikan, hingga syarat membeli apartemen di Indonesia, baik untuk WNI maupun WNA, sehingga pertanyaan “apakah apartemen bisa dibeli?” bisa terjawab secara komprehensif.

Apakah Apartemen Bisa Dibeli?

Ya, apartemen bisa dibeli di Indonesia, namun pemilikan unit apartemen tidak sama seperti kepemilikan tanah secara langsung. Umumnya, unit apartemen dimiliki melalui suatu bentuk hak atas satuan rumah susun (sarusun) yang melekat pada pembangunan gedung dan bagian bersama. Regulasi yang menjadi dasar hukum utama adalah UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun ­yang mengatur pemisahan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dalam praktiknya, jenis kepemilikan unit (seperti SHM Sarusun, HGB, atau Hak Pakai) menentukan hak-hak pemilik terhadap unit apartemen. Dengan demikian, pertanyaan “apakah apartemen bisa dibeli?” harus dilihat dalam konteks status kepemilikan apartemen yang sah menurut undang-undang.

Jenis Surat Kepemilikan Apartemen

Berikut jenis-jenis surat atau hak kepemilikan unit apartemen:

Catatan: Undang-Undang Cipta Kerja juga membuka kemungkinan bagi WNA untuk memiliki hak milik atas satuan rumah susun (SHM Sarusun), asalkan peraturan pelaksanaannya dijabarkan. Namun, regulasi turunan dan dampaknya masih dalam proses adaptasi.

Proses penerbitan SHM Sarusun melibatkan akta pemisahan, surat ukur, pertelaan bagian bersama, dan pengajuan ke kantor pertanahan setempat.

Syarat Membeli Apartemen untuk WNI & WNA

Untuk WNI (Warga Negara Indonesia)

• Boleh membeli unit apartemen dengan status SHM Sarusun atau HGB.
• Harus dilakukan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris/PPAT.
• Penerbitan sertifikat unit (SHM Sarusun atau SKBG) mengikuti prosedur instansi pertanahan.
• Pembayaran pajak (BPHTB, PPN jika berlaku).
• Pembangunan realisasi proyek apartemen harus mematuhi ketentuan UU Rumah Susun, termasuk pemisahan bagian bersama dan tanah bersama.

Untuk WNA (Warga Negara Asing)

• Berdasarkan PP No. 103 Tahun 2015, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai hunian/rumah susun melalui Hak Pakai atas satuan rumah susun.
• WNA harus memiliki izin tinggal (seperti KITAS/KITAP).
• Jika WNA meninggal dunia, hunian dapat diwariskan kepada ahli waris yang juga harus memenuhi izin tinggal.

Catatan: Dengan Undang-Undang Cipta Kerja, ada wacana memperbolehkan WNA memperoleh SHM Sarusun, tetapi regulasi pelaksanaannya belum sepenuhnya diterapkan.

Perbedaan Membeli vs Menyewa Apartemen

Bagi calon penghuni, memahami perbedaan antara membeli dan menyewa apartemen adalah langkah penting sebelum mengambil keputusan. Keduanya memiliki karakteristik, keuntungan, dan risiko yang berbeda.

Membeli Apartemen

• Hak Kepemilikan

Dengan membeli, Anda mendapatkan hak hukum atas unit apartemen sesuai statusnya, apakah SHM Sarusun, HGB apartemen, atau Hak Pakai untuk WNA. Hak ini dapat diperjualbelikan, diwariskan, atau dijadikan jaminan kredit.

• Investasi Jangka Panjang

Membeli apartemen memungkinkan pemilik menikmati apresiasi nilai properti seiring pertumbuhan harga pasar. Menurut laporan Colliers International, harga apartemen di Jakarta mengalami pertumbuhan rata-rata sekitar 5–8% per tahun di kawasan premium.

• Sumber Pasif Income

Pemilik berhak menyewakan unitnya, baik secara tahunan maupun bulanan, untuk menghasilkan pendapatan pasif.

• Biaya Tambahan

Selain harga unit, pembeli juga perlu menanggung pajak, biaya perawatan, service charge, sinking fund, dan biaya renovasi bila diperlukan.

Menyewa Apartemen

• Tidak Ada Kepemilikan

Menyewa hanya memberi hak tinggal sementara tanpa kepemilikan legal atas unit. Setelah masa sewa berakhir, hak tersebut otomatis gugur.

• Fleksibilitas Tinggal

Cocok untuk mereka yang belum ingin menetap lama di satu lokasi atau masih mempertimbangkan mobilitas kerja. Penyewa dapat memilih durasi sewa bulanan, tahunan, atau sesuai kesepakatan.

• Tanpa Beban Investasi Besar

Menyewa tidak membutuhkan modal besar seperti membeli. Penyewa juga tidak menanggung biaya perawatan struktural apartemen, hanya kewajiban pembayaran sewa dan utilitas.

• Keterbatasan Kendali

Penyewa tidak bisa melakukan renovasi besar atau mengubah layout apartemen. Selain itu, mereka tidak mendapatkan manfaat kenaikan nilai properti.

Dengan memahami perbedaan mendasar ini, calon penghuni bisa menilai apakah lebih tepat beli apartemen di Indonesia untuk investasi jangka panjang atau cukup menyewa untuk fleksibilitas jangka pendek.

____

Jadi, apakah apartemen bisa dibeli? Jawabannya adalah ya, apartemen memang bisa dibeli di Indonesia, namun dengan sistem kepemilikan yang berbeda dari rumah tapak.

Bagi WNI, membeli apartemen bisa menjadi strategi investasi jangka panjang karena nilainya cenderung meningkat dan dapat menghasilkan pasif income bila disewakan. Sementara itu, bagi WNA, regulasi seperti PP No. 103 Tahun 2015 membuka kesempatan untuk memiliki hunian dengan hak pakai yang sah, asalkan memenuhi syarat izin tinggal.

Di sisi lain, calon penghuni juga perlu menimbang perbedaan antara membeli dan menyewa, mulai dari hak kepemilikan, fleksibilitas, hingga biaya tambahan yang menyertainya. Dengan informasi yang tepat, keputusan antara membeli atau menyewa bisa disesuaikan dengan kebutuhan dan tujuan masing-masing.

Maksimalkan Investasi Apartemen Anda dengan Jendela.com

Setelah memahami bahwa apartemen bisa dibeli dan memiliki potensi nilai investasi yang terus bertumbuh, langkah berikutnya adalah mengoptimalkan unit yang Anda miliki agar memberikan keuntungan maksimal. Salah satu cara terbaik adalah dengan menyewakan unit apartemen tersebut.

Namun, banyak pemilik menghadapi tantangan: mencari penyewa yang tepat, menjaga kondisi unit tetap prima, hingga memastikan tingkat okupansi tetap stabil. Di sinilah Jendela.com hadir sebagai solusi terpercaya untuk pemilik apartemen premium.

Dengan layanan eksklusif, Jendela.com membantu Anda mengelola unit dengan profesional:

• VIP Property Management – pengelolaan menyeluruh untuk memastikan unit Anda selalu dalam kondisi terbaik.
• High-Quality Tenant Screening – seleksi ketat calon penyewa agar hanya penghuni berkualitas yang menempati unit Anda.
• Yield Optimization Consulting – strategi tepat untuk memaksimalkan pendapatan sewa sesuai kondisi pasar terkini.
• Concierge & Maintenance Service – dukungan penuh untuk kebutuhan perawatan dan kenyamanan penyewa.

Sewakan unit Anda bersama Jendela.com dan rasakan kemudahan serta keuntungan yang maksimal. #TenangAdaJendela